欠陥マンションは売れるか

マンションに欠陥のあることを黙って売ることはできません。皆さんがマンションを売るときは、新築当初販売会社と契約したときと同じように、今度はみなさんが買主に対してマンションに関するすべての情報、現状をきちんと報告しなければならないことになります。それが重要事項説明書といわれるものです。

明らかに重大な欠陥を知っていて隠して売ったとなれば、今度は売り主になる貴方が瑕疵担保責任(民法570条・566条一項)を問われます。中古マンションは、新築と違い何らかの問題があるのではということを想定して、その度に売り主に責任を問われると大変ということで、現状のままで引き渡すという「現状有姿のままで」の文書が盛り込まれた契約をする場合が一般的なようです。売り主からしてみれば、そのような売買契約をしておけば、小さな瑕疵も含めて「隠れたる瑕疵」であっても逃げ切れると思うのが常のようですが、建物の構造上にかかわる大きな瑕疵については、社会的道義的に考えても無理でしょう。ただし、表面から明らかに特定できる瑕疵は、事前に検分をして売買時にはわかっていたでしょうとして過失とされますので、購入者は事前チェックをよくすることが重要です。

【Q欠陥マンションの買い戻し請求はできるのか】

もし売買等の契約の目的物に瑕疵があった場合は、販売会社に対して当然売買契約に基づいての瑕疵担保責任として売買契約の解除、または損害賠償の請求ができます。しかし、売買契約の解除はその瑕疵箇所が補修困難か、あるいはその補修を施工するために高額の費用がかかるという場合です。販売会社にとっては売買契約の解除は、会社経営に大きな棚失を与えるとともに、他の購入者にも大きな影響等が生じるため、契約解除を極力避け、無理矢理でも補修ですませようとします。

一方、購入者は完成度100%の新築物件を購入したのであって、一度ケチがついた物件は新築として認められないので契約解除して欲しいという要求が多く、瑕疵物件に対する解決方法は、販売会社と購入者ではまったく平行線です。しかし、現状の瑕疵担保責任での契約解除は、販売会社が瑕疵と認めて解除に応じないかぎり、購入者の主義主張は裁判で争うしかなく、この点でも欠陥マンションをつかまされた購入者(消費者)は保護されていないといってよいでしょう。

また、裁判に持ち込んだとしても、瑕疵を瑕疵と認めさせることのできる客観的な調査データーを裁判所に提出しなければなりません。それに費やすエネルギーや建築士、弁護士にかかる費用は大変なものです。一般的に日本の裁判は、費用と時間がかかりすぎるというのは欠陥マンションでも例外ではありません。それらのことを実体験してきた集住センターはできるだけ裁判に持ち込まないで、販売会社に新築といいながら未完成な建物を販売した社会的道義的責任をとってもらうという形で、集住機構の建築士といっしょに交渉しながらいくつかの欠陥マンション問題を解決してきました。その中でも契約解除に至ったのはわずか一件でした。

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